撰文 | 花姐
每一个楼花，都是独一无二的。
一个接一个地干。
招商蛇口在北京稳扎稳打，做一成一。
10月19日，招商兴宸揽阅拿到了预售证。一个半月前，招商湖映天青开盘，首开当天，296套售罄。
一个在大兴区黄村，一个在通州区九棵树。
它们都是刚改定位。
但，有件事情容易被搞混：兴宸揽阅是卖期房，还是现房？
答案是：老规矩，走预售路线。
它是7月22日拿地的，属于地产新政里的在途项目，预售不受影响；只是要在竣工备案后，方可发放个人住房按揭贷款。
个贷回款速度变了，很考验房企的定价策略。
有关这一点，已藏在兴宸揽阅的一房一价表里。
预售新信号
兴宸揽阅全盘367套，本次除了4#，其余9栋楼全部取证，共354套房源。
它有一个非常特殊的点：
每个楼栋无论楼上楼下，还是顶楼和一层，备案均价统一为5.6万元/平米。
这是花姐第一次遇到的神定价。
一般而言，北京新盘的预售证，相当于“一房一价”。通常是一栋楼一个均价、一层一个台阶。
比如，1层最便宜，中间层每层每平米加几百块，顶层再折回去一点。
但，招商蛇口不走寻常路，兴宸揽阅354套，全是整数一口价。
花姐称之为：一盘一价。
招商蛇口为什么这么干？
首先，备案制度允许一口价，并不强制设置层差。一房一价要求的是逐套申报，并没有要求每套价格必须不同，所以技术上合法。
其次，开发商有自己的深度考量。
花姐推测，招商蛇口的目的只有一个：让实际定价更加灵活。
这宗地的楼面价约2万元/平米——摊上商业后为2.22万元/平米，备案均价5.6万元/平米，中间留足了空间。
地产新政之下，开发商卖房折扣，手法越来越灵活。
拿海淀的瑜海澐颂举例：
海开控股把它分成七个阶梯式折扣，首付25%、94折；全款、86折。一高一低，相差8个百分点。
瑜海澐颂的这个策略，为新政后北京楼盘销售政策，打了一个样板。
反观兴宸揽阅，清一色的定价，大概率是为了接下来灵活定价，埋下了伏笔。
从传统的一房一价，到兴宸揽阅的一盘一价，也昭示着新规则下，北京楼市预售制度，出现了新的信号。
主力户型占比73%
兴宸揽阅将它的预售单价整体熨平之后，总价就只跟面积走。
按着预售信息，它的总价段，是这么分布的：
1、47至50平米，首层小户5套，占比1.4%，预售总价268-278万元；
2、68至72平米三居，135套，占比38.1%，预售总价379-403万元；
3、83至90平米三居， 50套，占比14.1%，预售总价467-503万元；
4、101至106平米三居 ，124套，占比35.0%，预售总价568-584万元；
5、112至113平米四居，40套，占比11.3%，预售总价631-633万元。
71平和102平两个主力段位户型，加起来占了73%。
最贵的一套和最便宜的一套，差365.6万元。
关于兴宸揽阅首层小户，花姐要多说一句。
1#楼3套47.81平米、6#楼1套47.93平米、3#楼1套49.70平米，全在1层，预售总价270万元上下，是全盘最低门槛。
同列2层以上是71平米三居.首层缩水20平米，花姐推测是门厅、设备用房占了证载面积，具体以案场户型图为准。
当然了，这个总价段依然只是预售参考价。实际价格，依然关在魔盒里。
有一面镜子
在大兴楼市，能和兴宸揽阅对标的，是同板块的绿城朗月。
2026年7月24日，朗月和风一次性取证388套，8月22日首开，截至10月20日，网签107套，成交均价4.51万元/平米。
这107套网签拆开看，会得到很多信息。
花姐把朗月和风388套房源，按面积段分成五档，逐段对网签：
1、86至90平米、供应84套、网签12套，去化率14.3%；
2、91至96平米、供应69套、网签 5套、去化率7.2%；
3、104至107平米、供应199套、网签73套、去化率36.7%；
4、111至113平米、供应4套、网签2套、去化率50.0%；
5、125至127平米、供应套32套、网签15套、去化率46.9%
综合起来，朗月和风拿证三个月，网签率27.6%，整体的折扣在84.4%。
从备案口径看，兴宸揽阅5.6万元/平米的预售价，比朗月和风5.3万元/平米，贵了5.7%。
如果照此计算，兴宸揽阅的成交中枢价格，约在4.8万元/平米左右。
毕竟，兴宸揽阅有它的独特之处：地下通道直连4号线黄村火车站，南向还有通面花池。
花姐点评：
备案价是开发商的底气，成交价才是购房者的行情。
招商蛇口敢把354套房源的价格，熨成一张价签，是地产新政下冒出的新现象。
对于购房人来说，原来按照一房一价表去买房的逻辑，已经失效了。
开发商不公布定价表单，是没法推算出价格的。
那张表，成了绝密文件。
在新时代的地产营销策略上，招商蛇口又一次领先了。
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